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Droit des baux commerciaux

Dans les locaux commerciaux, des entrepreneurs se font face et le principe de la liberté contractuelle s’applique. D’une part, il n’y a aucune protection des locataires comme dans le droit des baux d’habitation, d’autre part sans accord il n’y a aucune possibilité de modifier le loyer. Le contenu du contrat est pour l’essentiel négociable.

Des restrictions à l’élaboration des contrats de bail n’existent essentiellement que dans le cadre du contrôle des conditions générales de vente (CGV). Cependant, il pourrait en résulter des conséquences graves: alors si une clause d’un bail commercial ne « tient » pas – ce qui arrive de plus en plus souvent au vu du droit de plus en plus strict – la loi s’applique et donc souvent exactement le contraire de ce qui était souhaité.

Les locataires de locaux commerciaux doivent comprendre dans tous les cas ce qui se cache derrière les clauses particulières et quels risques peuvent en résulter et surtout, ils doivent savoir que c’est le locataire qui prend le risque d’atteindre les objectifs commerciaux dans les locaux.

Et les deux parties doivent toujours se souvenir quand elles ont des rapports à long terme de ne pas tomber dans le piège de la forme écrite – une situation qui est souvent négligée dans la vie quotidienne et qui peut conduire à des résiliations inattendues et indésirables.

Pour les bailleurs et pour les locataires dans la même mesure, une stratégie de négociation prudente et une élaboration des contrats conformes à la loi sont nécessaires. Par notre pratique et nos activités de conférences, nous savons quelles règles sont vraiment importantes.

Nous vous conseillons et vous représentons

dans les négociations menant à la conclusion d’un contrat portant sur un local commercial, d’un avant-contrat de bail, d’une lettre d’intention (Letter of intent – LOI), à un droit de bail prioritaire;

  • lors de l’élaboration conforme à la loi des contrats de bail,
    • pour la désignation appropriée des noms des parties au contrat et les signatures nécessaires dans le cadre du contrat de bail
    • pour la date et la durée du contrat (« Vertragsdauer ») de bail commercial, en particulier pour les clauses des baux à durée déterminée et pour les options de prolongation ou la renonciation à la résiliation,
    • pour l’objet de la location qui est trop imprécis dans de nombreux baux commerciaux
    • pour l’élaboration d’augmentations de loyer(« Mieterhöhungen ») ou de clauses d’ajustement de loyer, tels que les accords de loyer échelonné, les clauses d’indexation automatique (« Indexklauseln »), les clauses de réserve de prestation, les clauses de composant du prix et des coûts, les loyers basés sur le chiffre d’affaires
    • pour la question de savoir dans quelles conditions une option sur la TVA pour le bail commercial est possible
    • pour l’élaboration des clauses de sous-location (« Untermiete »),
    • pour l’établissement d’un catalogue approprié des coûts d’exploitation (« Betriebskostenkatalog »),
    • pour les questions concernant les clauses de protection contre la concurrence (« Konkurrenzschutzklausel »), les clauses d’exploitation obligatoire, les engagements d’assortiment, les servitudes du locataire, les communautés de publicité, etc.,
    • pour la question des obligations d’entretien et de réparation (« Instandsetzungsklausel »), en particulier pour les clauses « Dach- und Fach », ou les accords « double net » ou « triple net »,
    • pour les clauses d’exclusion de réduction et les interdictions de compensation;
  • au cours de la location
    • pour éviter les cas de forme écrite par une élaboration juridiquement conforme d’avenant au contrat de bail,
    • pour la négociation des modifications contractuelles ou des ajustements contractuels nécessaires, par exemple des mesures de réhabilitation de grande ampleur sont prévues par le bailleur dans le local commercial (transformation, augmentation). Dans ce cas, des renégociations sont souvent nécessaires pour effectuer les mesures spécifiques conformément à la loi.
    • pour garantir les créances de loyer, s’il y a des problèmes de liquidité de la part des locataires: dans ce cas, il est important de trouver des solutions viables et d’éviter une action révocatoire ultérieure.
    • en cas d’insolvabilité du locataire si le locataire utilise la procédure de restructuration ou après l’échec de la réhabilitation pour prévenir la contestation sur la base du droit de l’insolvabilité d’un administrateur judiciaire;
  • lors de la résiliation du contrat de bail
    • pour la formulation et la notification conformes à la loi des résiliations pour justes motifs, en particulier pour retard de paiement,
    • pour la vérification ou la défense des stratégies de retrait en raison du défaut de la forme écrite (“Schriftformmangel »);
  • après la fin du contrat de bail
    • lors de la mise en œuvre des demandes d’expulsion contre les locataires, les sous-locataires et d’autres tiers,
    • dans les litiges sur l’état de l’espace loué,
    • pour les questions relatives aux dommages-intérêts, aux indemnités d’occupation entre autre.

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